تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان میدهد که متوسط قیمت خانه در اردیبهشت سال جاری نسبت به ماه مشابه پارسال نزدیک ۷۰ درصد رشد داشته، حال آنکه شمار داد و ستد مسکن ۶۵ درصد کاهش نشان میدهد.
دلایل تورم بازار مسکن
برخی از دلایل گوناگونی در پس این تورم است، به متغیرهای کلان مربوط است و برخی به متغیرهای مربوط به بازار و صنعت، عرضه و تقاضا و ناتوانی تولید، نبود شفافیت و رقابت و همچنین فرار سرمایه از این بازار است.
البته مسکن یک استثنا نیست و -در شرایط تورم شدید- مسکن نیز مانند سایر اقلام مصرفی و خدماتی گران می‌شود. دلیل این موضوع هم بالارفتن نرخ تورم عمومی است که خود را در بازار مسکن به این شکل نشان میدهد.
البته دلیل بالا رفتن نرخ تورم عمومی، نبود تعادل و ناترازی ساختاری بین بخش پولی و حقیقی اقتصاد است که خود را در ناترازی و عدم تعادل بودجه هم نشان میدهد.
کسر بودجه و افزایش نقدینگی -که در سال گذشته رکورد افزایش بیش از ۴۰ درصد را به نمایش گذاشت- و همزمان رکود گسترده و بلند مدت اینک خود را در بازار مسکن به شکل افزایش قیمت‌ها و همزمان کاهش داد و ستد نشان میدهد.
پیامدهای این گرانی برای اکثریت شهروندان
سهم مسکن به شکل خرید یا کرایه بها در سبد هزینه خانوار ایرانی بسیار بالاست. با افزایش قیمت مسکن، بد مسکنی و بی‌مسکنی و کوچ به مناطق حاشیه‌ای و حتی روستاها نیز افزایش می‌یابد.
بنا بر برخی گزارش‌ها، نمونه‌هایی از مهاجرت معکوس از شهر به روستاها هم مشاهده شده است. اما این مهاجرت نه به دلیل افزایش اشتغال در روستا بلکه به دلیل گرانی مسکن در شهرهاست و دارای پیامدهای نامطلوبی است.
کاهش ازدواج، تشکیل خانواده و کاهش رشد جمعیت یکی از پیامدهای این گران شدن افسار گسیخته مسکن است. مسکن تنها یک پدیده اقتصادی نیست یک پدیده اجتماعی و سیاسی هم هست. با گران شدن مسکن و همزمان کاهش میانگین قدرت خرید، خانوارها نه تنها امکان دسترسی به مسکن خوب را از دست می‌دهند بلکه به حاشیه‌نشینی اجتماعی و سیاسی هم رانده می‌شوند.
افزایش مالیات بر خانه‌های خالی بر وضعیت مسکن
هدف سیاست افزایش مالیات بر خانه‌های خالی، افزایش عرضه و جلوگیری از احتکار مسکن قلمداد شده است. احتکار در اقتصادهای بسته، غیررقابتی و غیرشفاف و غیرکارآمد به‌وجود می‌آید.
مفهوم احتکار اساساً و معمولاً برای فرافکنی و پنهان کردن مشکلات بنیادی حکومت و نسبت دادن مشکلات اساسی اقتصادی به گروهی مجهول بنام محتکرین است. اما دلیل افزایش قیمت در ایران مشکلات ساختاری، سیاست‌گذاری، فساد گسترده و رانت‌خواری و بالاخره تحریم‌هاست. افزایش قیمت تنها منحصر به بازار مسکن نیست و حتی در بازارهایی که احتکار در آنها راهی ندارد هم تجربه می‌شود.
بازار مسکن ایران رقابتی نیست و عرضه آنچه «مسکن احتکار شده» خوانده می‌شود، با فشار مالیات و بگیر و ببند، نمی‌تواند تنگنای ساختاری آن را به شکل پایدار و اساسی حل کند.
بازار مسکن ایران هر ساله نیازمند تولید دست کم یک میلیون مسکن جدید است. اما میزان ساخت‌وساز و عرضه مسکن در سال‌های اخیر به شدت کاسته و محدود شده است. افزون بر این بازار مسکن در ایران غیر شفاف و بسیار پراکنده است و بعید است که نظام مالیاتی بتواند همه مالکان مسکن کشف و از آنها مالیات وصول کند. افزون بر این سیاست افزایش مالیات، قیمت فروش مسکن را افزایش داده و آن را برای مصرف‌کننده گران می‌کند.
مسکن همزمان که کالای مصرفی است، نوعی سرمایه‌گذاری هم هست. با اقدامات عوام‌گرایانه، نظیر افزایش مالیات بر خانه‌های خالی یا فروش مسکن بخصوص در دوران رکود مسکن ارزان نمی‌شود، بلکه افزایش هزینه را در نهایت مصرف‌کننده نهایی می‌پردازد و بازار مسکن غیرشفاف‌تر و زیرزمینی شده، و فرار سرمایه از این بخش سرعت می‌گیرد.
بدین ترتیب با کاهش سرمایه‌گذاری، رکود تشدیدشده و بیکاری در این صنعت که به صدها شاخه صنعتی گره خورده نیز افزایش می‌یابد. بدون رشد واقعی اقتصادی افزایش قدرت خرید و همزمان کارآمدی بازار و صنعت مسکن راه حلی برای معضلات بازار مسکن وجود ندارد.
احیای برجام و تورم بازار مسکن
تنها بخشی از تنگناهای اقتصاد ایران نظیر بحران بازار مسکن و همچنین تورم عمومی و تورم بخش مسکن دو رقمی و به گفته مقامات حکومت تورم نهادینه شده، با تحریم‌ها توضیح داده می‌شود. معضل تورم دورقمی در این چهار دهه و قبل از تحریم‌ها -کم یا زیاد- وجود داشته است.
بحران مسکن در ایران محصول شکاف بزرگی است که بین ناکارآمدی تولید، عرضه کم و تقاضای رو به فزونی و ناکارآمدی بازار است و نمی‌توان انتظار داشت با این مذاکرات مرتبط با احیای برجام حل شود.
تورم نهادینه ایران هم محصول ناترازی ساختاری و بودجه است که از قبل هم سابقه دارد. از منظر اقتصادی پیامدهای این مذاکرات را می‌توان دست کم در سه مقوله دسته‌بندی کرد؛ یکی پیامدهای روانی و فوری دوم پیامدهای حقوقی و کوتاه‌مدت و سوم پیامدهای واقعی بلندمدت.
به نظر می‌رسد که دست‌کم بخشی از پیامدهای روانی این نشست در بازار بازتاب یافته و شاهد کاهش تکانه‌های هیجانی بازار بخصوص بازار ارز و طلا هستیم. اما تحقق آن دو پیامد تا قطعی شدن توافق و اجرایی شدن زمان می‌برد و به شرط ثبات سیاسی و اقتصادی بعدها نمودار خواهد شد.
تنگناهای بازار مسکن مربوط است به ناکارآمدهای مدیریتی و کاستی‌های ساختاری اقتصاد ایران که غالباً درون‌زا هستند، و نمی‌توان انتظار داشت که معضلات آن با بازگشت امریکا به برجام حل شود.
کما اینکه بازار مسکن حتی پیش از تحریم‌ها هم در بحران بود، و تحریم‌ها و انزوای حکومت ایران تنها آن را تشدید کرد.
نظرات طرح شده در این یادداشت، الزاماً بازتاب دیدگاه رادیوفردا نیست.
