مقدمه- تحولات بازار مسکن و یافته‌های آماری آن همواره مورد علاقه بسیاری از افراد جامعه اعم از شاغلین و فعالین بازار مسکن یا خانوارها بوده است و یکی از عنوان‌های خبری رسانه و به‌خصوص روزنامه‌های داخل ایران به‌شمار می‌آید. چه تحولات بازار مسکن- به‌مثابه یکی از معضلات اقتصاد ایران- نماد، دگرگونی در عرصه‌های گوناگون اقتصادی در سطوح کلان و خرد است. افزون بر این بازار مسکن یکی از بزرگترین بخش‌های اقتصادی است که افزون بر تأمین مسکن خانوار، اشتغال بخش قابل توجهی از نیروی کار مشروط به رونق آن است. همچنین صدها صنعت دیگر که به بخش مسکن گره خورده است. بنابراین رکود این بخش به معنای محدود مانندن اشتغال و همزمان رکود در بخش‌های بسیار دیگری است. اهمیت مسکن تنها به بعد اقتصادی آن خلاصه نمی‌شود. مسکن در ایران نماد تعلق طبقاتی خانوارها است و بر روابط اجتماعی آنها نیز تاثیری غیرقابل‌انکاری دارد.
موقعیت محلات مسکونی بر فرهنگ خانواده و چگونگی پرورش کودکان نیز مؤثر است و آینده آنها را شکل می‌دهد. بنابراین سلامت جسمی و روانی افراد خانوار از جنبه‌های گوناگونی به بازار مسکن گره خورده است. آخرین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در سال ۹۲ نزدیک به ۶۴ درصد خانوارهای ایرانی مالک مسکن بوده‌اند که البته نسبت به سال پیش از آن ۴ درصد کاهش داشته به زبان دیگر، بر تعداد مستاجرین افزوده شده است این بدان معناست که خانوار ایرانی طی این مدت توان تملک مسکن را به علت کاهش قدرت خرید از دست داده است.
میانگین سهم هزینه مسکن در بودجه خانوارزیاد و چیزی نزدیک ۴۵ درصد است ولی نمی‌تواند این را کاملاً به همه مناطق شهری تعمیم داد و ممکن است در نقاط گوناگون کشور و همچنین استاندارد مسکن و زندگی خانوار کمی متفاوت باشد. در شهرهای کوچک و دورافتاده سهم مسکن در سبد هزینه خانوار کمتر و در شهرهای بزرگتر بیشتر است.
تازه‌ترین یافته‌های بازار مسکن
بنا به تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی در خصوص بازار مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری ۱۳۹۵، شمار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸٫۲ درصد افزایش را نشان می‌دهد. بنا به همین گزارش بانک مرکزی در مورد بازار مسکن، قیمت مسکن هم روند صعودی به خود گرفته و نسبت به ماه فروردین و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به ۱٫۷ و ۲٫۸ درصد افزایش یافته است. اما آیا می‌توان این افزایش معاملات مسکن را نشان خروج از رکود بازار مسکن دانست؟ دشوار است که با یک جهش محدود این افزایش شمار معاملات و قیمت مسکن در تهران را به عنوان نماد تحول بازار مسکن آنهم در همه ایران تلقی کرد. چه در چهار سال اخیر شمار معاملات بازار مسکن همواره دارای نوسان بوده و چندین بار هم دارای افزایش نسبی بود این شاخص اما پس از یک دوره کوتاه مجدداً فروکش کرد.
بنابراین به‌محض افزایش یک ماهه معاملات، نمی‌توان با قطعیت گفت که رونق پایداری در این بازار حاصل شده است. بازار مسکن زمانی از رکود خارج خواهد شد که شمار معاملات شیب صعودی پایداری را دست کم در مقیاس سالانه نشان دهد. و الا این افزایش شمار معاملات می‌تواند متأثر از تحولات فصلی یا تقاضای تاخیری سال گذشته باشد که در شرایط فعلی خود را نشان می‌دهد. باید افزایش قیمت مسکن را با میانگین تورم عمومی مقایسه کرد. افزایش ناچیز قیمت مسکن در شرایطی که میانگین عمومی تورم ایران که بیش از ده درصد است، نسبت به سایر کالاها و مثلاً نرخ تورم خوارکی ها چندان زیاد نیست و علیرغم تقاضای انباشه ای برای مسکن در ایران نشان از افزایش تقاضای ناچیز در این بخش است. افزون بر این، در صورتی می‌توان به فرایند خروج از رکود بخش مسکن اطمینان کرد که بخش‌های وابسته به بخش مسکن مثلاً صنایع ساختمانی هم رونق نشان دهند و اشتغال در بخش مسکن مشاهده شود.
تأثیر اجرایی شدن برجام بر اقتصاد مسکن ایران
اجرائی شدن برجام دارای دو تأثیر روانی و واقعی بر اقتصاد ایران و بازار مسکن به‌طور خاص است. اثر روانی برجام را نمی‌توان بر بازارهای ایران انکار کرد ولی زمان طولانی لازم است که اثرات واقعی اجرائی شدن برجام خود را نشان دهد. این اثرات زمانی قابل مشاهده خواهد بود که با افزایش بازرگانی بین‌المللی، سرمایه گذاری و اشتغال، درآمد واقعی و قدرت خرید خانوار هم افزایش یافته و این بر تقاضای خانوار مؤثر واقع شود. هنوز این اثرات واقعی در اقتصاد ایران قابل مشاهده نیست ولی با گذشت زمان این اثرات می‌تواند تجربه شود.
البته این به شرطی است که با پیدایش اجماع در حاکمیت سیاست تنش‌زدایی منطقه‌ای و بین‌المللی به الگوی سیاست خارجی ایران پذیرفته شود. هر چند انتخابات روحانی و به قدرت رسیدن تیم او گامی در این راستا بود، موانع جدی برای تنش‌زدائی بین‌المللی ایران وجود دارد.
ترمزهای بخش مسکن
با توجه به نیاز انباشته‌ای که در سال‌های اخیر به علت رشد، مهاجرت جمعیت و افزایش سن جمعیت به‌وجود آمده به نظر می‌رسد که تقاضا بالقوه برای خرید و اجاره مسکن افزایش داشته باشد. اما در عین حال بالابودن بیکاری و کاهش قدرت خرید مانع فعلیت یافتن تقاضای بالقوه است. ولی حتی اگر بخشی از تقاضا خود را در بازار نشان دهد، طبیعتاً شاهد افزایش قیمت مسکن و اجاره خواهیم بود. نبود چشم‌انداز بلندمدت در بازار مسکن اما اجازه افزایش معاملات و سرمایه‌گذاری انبوه در آن را نمی‌دهد. یکی دیگر از موانع بازگشت رونق به بازار مسکن، نرخ بهره بالا و همچنین سیاست‌های ناکارآمد نظام بانکی ایران است.
علیرغم کاهش نرخ تورم، بانک‌ها حاضر نیستند، نرخ تسهیلات بانکی خود را کاهش دهند و این مانعی برای رشد اقتصادی در بخش مسکن و حتی سایر بخش‌هاست. افزون بر این، چون مسکن همزمان کالای مصرفی و سرمایه‌ای است. برای اینکه انگیزه خریداران مسکن برای خرید مسکن افزایش یابد، می‌بایست ریسک و بی‌ثباتی سیاسی و اقتصادی کاهش‌یافته و قدرت خرید این خریداران با افزایش رشد اقتصادی و اشتغال افزایش یابد. اگر دولت نتواند به تدریج بخش مسکن را از رکود خارج کند و سرمایه‌گذاری و تولید در آن را فعال کند، با توجه به شکاف میان عرضه و تقاضا بعید نیست در سال‌های آینده در نبود عرضه کافی مسکن شاهد امواج افسار گریخته گرانی در این بخش باشیم، و آرزوی داشتن مسکن بیش از پیش، به امری محال تبدیل شود.
...............................................................................................................
نظر نویسنده بازتاب دیدگاه رادیو فردا نیست.
